Vivienda: el que avisa no es traidor

El precio de la vivienda encadenará en 2018 cinco años seguidos de aumento ininterrumpido. Los expertos esperan alzas medias entre el 5 y el 10%, sin que se descarten subidas en algunas zonas del 15% y todavía mayores en el caso de inmuebles y lugares específicos. La recuperación,  por lo tanto es una realidad en el sector inmobiliario. De hecho, los precios, que entre 2007 y 2013 cayeron una media del 30% entre 2014-2017 han repuntado un 20% lo que significa que, si se cumplen las previsiones, en 2018 se volvería -con bastantes matices- a la situación de 2007 poco antes de que estallara la burbuja. Nada indica que se vaya a repetir, porque el apalancamiento -financiación- es mucho menor, pero hay precios que vuelven a estar en la estratosfera.

El economista John Kenneth Galbraith (1908-2006), en su “Breve historia de la euforia financiera”, publicado en 1991, explica con una claridad deslumbrante como la memoria económico/financiera es tan frágil que, como demuestra la historia con reiteración, bastan unos pocos años para que una nueva generación, segura de lo que hace y confiada en las nuevas normas y teóricos controles infalibles, repita los errores del pasado que desembocaron en desastre. Poco antes del derrumbe del sector, abundaban expertos, promotores e inversores que no venían ninguna anomalía en que, en condiciones similares, una vivienda costara lo mismo -o  muy parecido- en Madrid y Barcelona o en Nueva York.

El mercado inmobiliario español de 2018 no es el mismo, ni mucho menos, de 2007. Nadie atisba peligros en el horizonte y se celebran las subidas de precios y el aumento de concesión de hipotecas -369.000 en 2017 frente a 321.800 el año anterior)- como fortaleza económica y hay consenso en que una burbuja es inconcebible. Hay, de hecho, cortafuegos importantes, como el que la última Circular del Banco de España complica que los bancos puedan financiar proyectos por más del 50% del valor del suelo y conceder hipotecas por más del 80% del precio de una vivienda. La literatura militar, sin embargo, explica con claridad que las medidas defensivas ideadas tras una guerra casi nunca son útiles para la siguiente.

La consolidación del sector inmobiliario, en cualquier caso, es una buena noticia, sobre todo porque la construcción genera mucho empleo, actividad y también ingresos fiscales. No obstante, el peligro de que los precios se desboquen siempre está ahí y, además, ahora se ha trasladado a la vivienda en alquiler con alzas de hasta el 18% -con el matiz de la caída en Barcelona que, claro, tiene otros motivos- y una oferta claramente insuficiente. No, no hay peligro aparente en el horizonte, pero tampoco hay que olvidar que los tipos de interés volverán a subir. Otra burbuja inmobiliaria parece inimaginable, pero los precios acarician las nubes otra vez y siempre es mejor prevenir. Peter Berstein ya explicó en 1988 (“Contra los Dioses. La extraordinaria historia del riesgo) que “es un error tratar lo improbable como imposible”. El que avisa no es traidor.

(Una versión de este artículo se ha publicado en el Periódico de Cataluña)

Acerca de Jesús Rivases

Jesús Rivasés, director del semanario 'Tiempo'.
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